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查封房屋被拆除后查封是否继续有效

时间:2019年04月24日信息来源:《中国房地产》杂志 点击: 【字体:

  某市不动产登记机构一位领导询问:张某有一处房屋,在2010年抵押给某银行并办理了抵押权登记。由于张某未按协议归还银行贷款,银行于2015年起诉张某并由甲法院将该房屋查封。而后,张某因另有两起债务纠纷涉及诉讼,该处房屋被其他两家法院陆续轮候查封。2015年底,该区域旧城改造,政府发布了征收决定。张某与具体实施改造的开发公司签订了安置补偿协议,原地安置住房一套。现安置房已竣工,张某来我处申请安置房屋的不动产登记。与此同时,甲法院也出了裁定书和协助执行通知书,要求我单位对前述安置房执行过户。我单位在处理这一问题时,意见不一致,有观点认为:被查封房屋已因拆除而灭失,查封的标的物已经不复存在,查封应随之失去效力。而对于安置房屋,法院并未实施查封。因此,我们有三个问题:一、房屋拆除后,法院对房屋的三起查封是否还有效?二、现在张某是否可以申请安置房的产权登记?三、如果登记机构协助甲法院执行,是否要通过轮候查封法院?
 
  金绍达:一、按最高人民法院、国土资源部、建设部联合颁发的法发〔2004〕5号文件第11条规定,“查封期限届满,人民法院未办理继续查封手续的,查封的效力消灭”;《不动产登记暂行条例实施细则》第92条第2款也规定,只有“不动产查封期限届满,人民法院未续封的,查封登记失效”,而不会有其他导致查封登记失效的原因。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》〔法释(2004)15号文〕第24条规定:“查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的,查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款”。本例中法院对安置房虽未实施查封,但查封的效力及于该安置房。
 
  前述法发〔2004〕5号文件第20条规定:“查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的,排列在后的轮候查封自动失效”;因此,虽然房屋被拆除,但在查封法院对房屋全部处理之前,甲法院的查封和其后的轮候查封仍然处在有效的状态。
 
  二、甲法院已经做出了裁定,将安置房执行过户。按《物权法》第28条的规定,因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书做出之时就发生效力。因而,该处房屋并不属于张某所有,所以不能再由张某申请安置房的登记。
 
  三、轮候查封并不是查封,是轮候查封登记。本例中甲法院是首先查封法院,登记机构协助查封法院执行,无须通过轮候查封法院。查封法院对查封的房屋全部处理后,轮候查封自动失效。


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查封房屋被拆除后查封是否继续有效

(作者:佚名 编辑:yanzi)